REITs: Cara Miliki Mid Valley atau Pavilion Dengan Hanya RM100
Bagi kebanyakan rakyat Malaysia yang berusia 20-an, idea "pelaburan hartanah" terasa seperti impian yang jauh. Dengan purata kondo di Lembah Klang berharga sekitar RM500,000, anda memerlukan sekurang-kurangnya RM70,000 di hadapan untuk bayaran pendahuluan dan yuran guaman seperti yang dicatat oleh InvestSmart SC. Amanah Pelaburan Hartanah (REITs) menawarkan cara untuk mengatasi halangan ini. Ia membolehkan anda memiliki "sebahagian" daripada pusat membeli-belah, hospital, dan pejabat paling ikonik di Malaysia tanpa perlu berurusan dengan penyewa atau gadai janji.
Apakah Sebenarnya REIT?
REIT adalah syarikat yang memiliki, mengendalikan, atau membiayai hartanah yang menjana pendapatan. Anggap ia sebagai dana bersama untuk hartanah. Apabila anda membeli unit REIT di Bursa Malaysia, wang anda dikumpulkan dengan pelabur lain untuk memiliki aset besar seperti Mid Valley Megamall (IGB REIT) atau Sunway Pyramid (Sunway REIT).
Tugas utama REIT adalah untuk mengumpul sewa daripada penyewanya dan mengagihkan keuntungan tersebut kepada anda. Di Malaysia, REIT diwajibkan oleh undang-undang untuk mengagihkan sekurang-kurangnya 90% daripada pendapatan bercukai mereka kepada pemegang saham setiap tahun untuk mengekalkan status pengecualian cukai mereka mengikut panduan StashAway. Ini menjadikannya salah satu sumber pendapatan pasif yang paling boleh dipercayai dalam pasaran tempatan.
Mengapa Ia Mengatasi Pembelian Kondo Fizikal
Bagi seorang profesional muda, kemudahan REIT sering mengatasi "prestij" memiliki unit fizikal:
- Kecairan: Anda boleh menjual unit REIT anda dalam beberapa saat melalui aplikasi perbankan dan mendapatkan wang tunai anda dalam masa dua hari. Menjual rumah fizikal boleh mengambil masa enam bulan hingga dua tahun seperti yang dijelaskan oleh CompareHero.
- Sifar Penyelenggaraan: Anda tidak perlu membaiki bumbung yang bocor atau mengejar penyewa untuk sewa yang belum dibayar. Pasukan pengurusan profesional menguruskan kerja-kerja yang rumit untuk anda.
- Kepelbagaian: Membeli satu kondo meletakkan semua telur anda dalam satu bakul. Seorang jiran yang tidak baik boleh merosakkan pelaburan anda. REIT seperti AXREIT memiliki berpuluh-puluh gudang industri dan pejabat, menyebarkan risiko anda.
Konteks 2025: Cukai dan Hasil
Sehingga 2025, REIT Malaysia (M-REITs) menawarkan hasil dividen biasanya sekitar 5.6%. Ini jauh lebih tinggi daripada purata hasil sewa kediaman sebanyak 3% hingga 4%. Walau bagaimanapun, terdapat dua kemas kini baharu yang perlu diingat:
- Pengembangan SST: Bermula 1 Julai 2025, pengembangan Cukai Jualan dan Perkhidmatan (SST) untuk memasukkan pajakan komersial mungkin meningkatkan kos untuk sesetengah penyewa, yang boleh sedikit menjejaskan keuntungan REIT tertentu.
- Cukai Dividen: Di bawah Bajet 2025, cukai 2% dikenakan jika jumlah pendapatan dividen tahunan anda melebihi RM100,000. Bagi kebanyakan pelabur runcit, cukai ini tidak akan memberi impak sifar, tetapi ia adalah tanda landskap fiskal yang berubah.
Adakah Ia Sesuai Untuk Anda?
REIT adalah sempurna jika anda mahukan pendedahan hartanah tetapi tidak suka idea hutang atau tekanan pengurusan. Jika anda mencari "cek sewa" yang stabil setiap suku tahun untuk menambah gaji anda, ia adalah pilihan yang sangat baik. Walau bagaimanapun, ingat bahawa kerana ia didagangkan seperti saham, harganya boleh berubah setiap hari. Anda menukar kawalan mutlak rumah fizikal untuk kemudahan yang melampau dan hasil yang lebih tinggi dari portfolio digital.